今日聚焦!新房成危房，解除合同難？法檢雙方共同發(fā)力，幫助當(dāng)事人解決難題

買房，可以說(shuō)是一個(gè)家庭的“頭等大事”。可重慶的三位買家做夢(mèng)也想不到，花費(fèi)大價(jià)錢(qián)買來(lái)的新房竟是危房。更讓他們想不到的是，起訴要求解除購(gòu)房合同，一審、二審敗訴，申請(qǐng)?jiān)賹彵获g回，合同始終未能解除。萬(wàn)般無(wú)奈之下，三位買家向檢察機(jī)關(guān)申請(qǐng)監(jiān)督……

2023年2月，最高人民檢察院公布了2022年度民事檢察十佳法律文書(shū)，重慶市檢察機(jī)關(guān)辦理的夏剛與重慶某物流公司房屋買賣合同糾紛案民事抗訴書(shū)位列其中，并引發(fā)廣泛關(guān)注。

花錢(qián)買到“問(wèn)題房”，起訴維權(quán)卻連連敗訴

(資料圖片僅供參考)

“經(jīng)鑒定……樓板施工質(zhì)量不合格！”2016年9月5日，拿著專業(yè)房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的鑒定報(bào)告，看到最后一行“不合格”三個(gè)字時(shí)，夏剛?cè)圆桓蚁嘈抛约夯水吷e蓄購(gòu)買的新房，竟是質(zhì)量不合格的“問(wèn)題房”。

2010年12月，重慶市原雙橋區(qū)（2011年與大足縣合并成立大足區(qū)）古龍鄉(xiāng)白石村村民夏剛與弟弟夏強(qiáng)、妹妹夏香決定在城里買房。多方看房選擇后，三兄妹最終與某物流公司簽訂房屋買賣合同，以分期付款方式分別購(gòu)買了位于原重慶市雙橋經(jīng)開(kāi)區(qū)（現(xiàn)大足區(qū)雙橋經(jīng)開(kāi)區(qū)）某市場(chǎng)三套面積為140余平方米、價(jià)值60余萬(wàn)元的一樓一底期房。

然而，2011年12月，夏剛?cè)置檬辗亢髤s發(fā)現(xiàn)，房屋的墻體、地板上多處都有裂縫，有的縫隙甚至長(zhǎng)達(dá)3米多。三人就房屋質(zhì)量問(wèn)題多次跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商維修事宜，均沒(méi)有得到滿意的答復(fù)。

2014年9月，某物流公司將夏剛?cè)置闷鹪V至法院，要求履行合同，交付購(gòu)房尾款30余萬(wàn)元。

“我沒(méi)找他麻煩，他倒把我給告了，問(wèn)題不解決，我憑啥付款？”2016年9月，夏剛自費(fèi)委托重慶市建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)測(cè)試中心（以下簡(jiǎn)稱“檢測(cè)中心”）對(duì)三套房屋樓板施工質(zhì)量進(jìn)行鑒定。鑒定結(jié)果不出所料：經(jīng)檢測(cè)，房屋樓板存在較多裂縫，樓板厚度、鋼筋直徑、鋼筋間距及鋼筋保護(hù)層厚度均不滿足設(shè)計(jì)及《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》的要求，樓板施工質(zhì)量不合格。

怎么辦？看著自己的新房變成了危房，夏剛?cè)置脩n心忡忡。

“開(kāi)發(fā)商賣給我‘問(wèn)題房’，處理問(wèn)題也沒(méi)有誠(chéng)意，我們一定得討個(gè)說(shuō)法。”2017年3月15日，兄妹三人一紙?jiān)V狀將開(kāi)發(fā)商某物流公司訴至法院，請(qǐng)求判令解除房屋買賣合同，賠償相應(yīng)損失并支付鑒定費(fèi)用。案件審理過(guò)程中，某物流公司申請(qǐng)對(duì)案涉房屋安全性再次進(jìn)行鑒定。在法院的主持下，雙方共同選定檢測(cè)中心進(jìn)行第二次鑒定。鑒定結(jié)果為房屋墻、樓板、鋼筋間距等不滿足安全使用要求，存在安全隱患，為D級(jí)危險(xiǎn)房屋（在相關(guān)鑒定標(biāo)準(zhǔn)劃分中，A、B、C、D分別對(duì)應(yīng)完好、基本完好、限制使用、危險(xiǎn)級(jí)別），但可以采取加固處理措施進(jìn)行修復(fù)。

一審法院考慮到雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效，鑒定意見(jiàn)也并未認(rèn)為案涉房屋存在主體質(zhì)量不合格的問(wèn)題，且案涉房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題可以通過(guò)修復(fù)來(lái)解決，遂判決駁回兄妹三人的全部訴訟請(qǐng)求。

次年，夏剛?cè)置锰崞鹕显V，并就一審判決提出的“鑒定意見(jiàn)并未明確主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量是否合格”，申請(qǐng)對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行司法鑒定。沒(méi)想到，二審法院認(rèn)為，一審時(shí)夏剛并未申請(qǐng)?jiān)擁?xiàng)鑒定，二審時(shí)申請(qǐng)不符合規(guī)定，故不予準(zhǔn)許，并于2018年3月7日判決駁回上訴，維持原判。

“說(shuō)我提供的證據(jù)不能證明主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，又不讓我申請(qǐng)鑒定，我不服氣！”二審敗訴后，夏剛申請(qǐng)?jiān)賹徱脖获g回。

2019年4月，走投無(wú)路的夏剛抱著最后一線希望，以群眾來(lái)信方式向重慶市檢察院郵寄了檢察監(jiān)督申請(qǐng)書(shū)。隨后，重慶市檢察院將來(lái)信轉(zhuǎn)交重慶市檢察院第一分院（以下簡(jiǎn)稱“一分院”）辦理。

一句牢騷話引起檢察官注意，依法抗訴啟動(dòng)再審

2019年5月，一分院承辦檢察官王雪花認(rèn)真審查案卷材料后，邀約當(dāng)事人來(lái)院接受詢問(wèn)。

“我一想起這個(gè)事情就來(lái)氣！攢了一輩子的血汗錢(qián)買個(gè)危房，住不了、退不了，家人天天為這個(gè)事情和我吵。檢察官，你給評(píng)評(píng)理，我委不委屈？”剛坐下來(lái)，夏剛就“倒苦水”。

王雪花一邊安慰，一邊解釋道：“根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，買受人是可以請(qǐng)求解除合同、賠償損失的。我們一定依法認(rèn)真審查。”

聽(tīng)到“房屋主體結(jié)構(gòu)”幾個(gè)字，夏剛的情緒更加激動(dòng)，“我問(wèn)過(guò)檢測(cè)中心的鑒定人員，哪怕我們的房子被評(píng)為D級(jí)危房，他們也不會(huì)在報(bào)告上說(shuō)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，因?yàn)閷I(yè)術(shù)語(yǔ)里根本就沒(méi)有‘主體結(jié)構(gòu)’這一說(shuō)法！”

夏剛的這句牢騷話引起了王雪花的注意。司法解釋中提出的房屋主體結(jié)構(gòu)在專業(yè)技術(shù)判斷中是否有明確規(guī)定？人們常識(shí)中理解的墻、板、梁、柱又能否與房屋主體結(jié)構(gòu)掛鉤？

專業(yè)問(wèn)題還得向?qū)I(yè)人員尋求答案。辦案組帶著問(wèn)題找到了檢測(cè)中心。得知案件敗訴后，檢測(cè)中心工作人員也十分詫異，“按理說(shuō)不應(yīng)該。從我們專業(yè)角度來(lái)說(shuō)，他們的房屋質(zhì)量明顯不達(dá)標(biāo)，樓板為D級(jí)、墻體為C級(jí)、梁柱為B級(jí)、整個(gè)門(mén)市為D級(jí)，從技術(shù)上而言，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格?！?/p>

“那為什么不在鑒定報(bào)告中表明主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格？”

“在相關(guān)的檢測(cè)、驗(yàn)收規(guī)范中，‘主體結(jié)構(gòu)’這一術(shù)語(yǔ)并沒(méi)有明確的定義，所以無(wú)法在報(bào)告中下結(jié)論。但樓板、混凝土等涉及安全結(jié)構(gòu)的主要承重構(gòu)件都有問(wèn)題，那整個(gè)房子能正常使用嗎？”

“究竟什么才是主體結(jié)構(gòu)？樓板？混凝土？還是地基、承重墻這些更重要的構(gòu)件？”

“都是。砌體結(jié)構(gòu)中的承重墻體、樓板、混凝土、梁、柱等涉及安全結(jié)構(gòu)的主要承重構(gòu)件都是主體結(jié)構(gòu)的一部分。安全構(gòu)件與房屋是局部與整體的關(guān)系?！?/p>

……

經(jīng)過(guò)與檢測(cè)中心工作人員深入交流，案件也隨之破局。2019年7月20日，辦案組向檢測(cè)中心送達(dá)協(xié)助調(diào)查函，要求該中心針對(duì)二審《結(jié)構(gòu)安全性鑒定意見(jiàn)書(shū)》向檢察機(jī)關(guān)出具一份詳細(xì)的《補(bǔ)充說(shuō)明》。而這份《補(bǔ)充說(shuō)明》進(jìn)一步明確了“主體結(jié)構(gòu)”在相關(guān)檢測(cè)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中的實(shí)際概念。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第12條之規(guī)定，2019年8月，一分院在查清案件事實(shí)、明辨法律適用難點(diǎn)的基礎(chǔ)上，認(rèn)為法院民事審判認(rèn)定的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明，適用法律確有錯(cuò)誤，判決結(jié)果確有不當(dāng)，決定提請(qǐng)重慶市檢察院抗訴。

2020年3月，重慶市檢察院依法提出抗訴，認(rèn)為夏剛等人解除合同的訴訟請(qǐng)求具有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。案件進(jìn)入再審程序。

精準(zhǔn)監(jiān)督、持續(xù)跟進(jìn)，促購(gòu)房糾紛圓滿解決

“檢察機(jī)關(guān)以《補(bǔ)充說(shuō)明》的方式變相否定司法鑒定意見(jiàn)缺乏事實(shí)依據(jù)?！?/p>

“案涉房屋既然可以修復(fù)，合同目的就能夠?qū)崿F(xiàn)，繼續(xù)履行合同不僅能讓當(dāng)事人承受較小的經(jīng)濟(jì)損失，也能保持案涉房屋價(jià)值的最大化并維護(hù)市場(chǎng)交易的穩(wěn)定性?！?/p>

……

2020年12月，再審法院判決維持原判決。

“再審判決未考慮到房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量對(duì)夏剛等人正常居住、使用房屋造成的嚴(yán)重影響，這不符合法律規(guī)定，也不符合公平正義的價(jià)值取向，應(yīng)當(dāng)依法糾正。檢察機(jī)關(guān)抗訴是案件當(dāng)事人實(shí)現(xiàn)公平正義的最后希望，我們應(yīng)堅(jiān)守住這道防線。”在重慶市檢察院檢察六部檢察官任志勇看來(lái)，對(duì)于這起案件，檢察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行法律監(jiān)督職責(zé)，依法跟進(jìn)監(jiān)督。

2021年2月，重慶市檢察院依法啟動(dòng)跟進(jìn)監(jiān)督程序，再次提出抗訴。

為指明一審、二審、再審判決存在的錯(cuò)誤，并且把應(yīng)當(dāng)糾正原判決的理由說(shuō)清講透，切實(shí)提升檢察監(jiān)督的精準(zhǔn)性，任志勇在撰寫(xiě)抗訴書(shū)時(shí)七易其稿，最終交出了一份高質(zhì)量的民事抗訴書(shū)。

任志勇還將法治宣講融入其中，“每一個(gè)公正判例，都可能為法律信仰加一塊基石，每一次錯(cuò)誤，都可能成為信仰崩塌的推手。當(dāng)選擇訴訟作為解決糾紛的最后方式時(shí)，人民不僅要求實(shí)體公正，也要求程序公正。檢察機(jī)關(guān)再次對(duì)本案提出抗訴，不是有意與法院唱對(duì)臺(tái)戲，而是基于案涉房屋確實(shí)存在重大安全隱患且不滿足安全使用要求系既成事實(shí)，如果堅(jiān)持駁回夏剛的全部訴訟請(qǐng)求，不僅會(huì)使守約方吃虧，還為違約方完全開(kāi)脫了違約責(zé)任，這不符合公正、法治的價(jià)值取向，不符合誠(chéng)信、友善的價(jià)值準(zhǔn)則，不利于實(shí)現(xiàn)文明、和諧的價(jià)值目標(biāo)?！?/p>

這份“有理有據(jù)有溫度”的抗訴書(shū)引起了再審法院的高度重視，法院決定盡快再審該案。

“不能簡(jiǎn)單把不準(zhǔn)許解除合同看作是在保護(hù)市場(chǎng)交易的穩(wěn)定性。在一方嚴(yán)重違約的情況下，司法機(jī)關(guān)支持守約方提出的解除合同主張，才真正有利于引導(dǎo)和保護(hù)市場(chǎng)交易秩序的健康穩(wěn)定發(fā)展。原判決認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律確有錯(cuò)誤，不準(zhǔn)解除合同是不恰當(dāng)?shù)?。任何一個(gè)不公正的裁判，都難以讓當(dāng)事人息訴罷訪，都將動(dòng)搖司法的權(quán)威?！痹賹忛_(kāi)庭時(shí)，任志勇代表檢察機(jī)關(guān)發(fā)表了出庭意見(jiàn)，得到了各方的認(rèn)同。

2022年6月，檢法雙方共同促進(jìn)當(dāng)事人達(dá)成了調(diào)解協(xié)議：某物流公司立即啟動(dòng)修復(fù)工程，將案涉房屋修復(fù)至符合房屋質(zhì)量專業(yè)檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)，并采取下調(diào)房屋價(jià)款、免除再次交付后10年物業(yè)費(fèi)的方式對(duì)夏剛兄妹三人進(jìn)行賠償。同年6月29日，再審法院作出民事調(diào)解書(shū)，對(duì)該調(diào)解協(xié)議予以確認(rèn)，原生效判決被依法撤銷。

至此，這起房屋買賣合同糾紛終于畫(huà)上了句號(hào)。

讓“憂居”變“優(yōu)居”，檢察建議守護(hù)“安居夢(mèng)”

夏剛?cè)置迷庥龅姆课葙|(zhì)量問(wèn)題是否為個(gè)例？事實(shí)上，早在2019年5月，案涉房屋所在地大足區(qū)的檢察院就注意到了該案的另一“受害群體”。

“我買的房子當(dāng)時(shí)也到處都有裂縫，本來(lái)也想退。但看到夏剛打了兩次官司都輸了，我們哪里折騰得起嘛？只有自認(rèn)倒霉了！”同在雙橋經(jīng)開(kāi)區(qū)某市場(chǎng)購(gòu)置了一套房產(chǎn)的村民曹某說(shuō)道。

“我拿了4萬(wàn)元賠償款自行維修了，結(jié)果補(bǔ)了東墻裂西墻，反反復(fù)復(fù)，自己還倒貼了好幾萬(wàn)元！”村民萬(wàn)某也滿腹怨言。

據(jù)進(jìn)一步調(diào)查，大足區(qū)檢察院發(fā)現(xiàn)，2015年以來(lái)，共有十余名購(gòu)房者與某物流公司因案涉市場(chǎng)的房屋質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生糾紛，矛盾較為突出。2017年，在相關(guān)部門(mén)調(diào)解下，物流公司提出了補(bǔ)償條件，同意從購(gòu)房尾款中減免部分資金用于購(gòu)房者自行加固、維修整改房屋。

“但購(gòu)房者的自行加固并不能保證施工安全和整改質(zhì)量，而且仍有部分購(gòu)房者不同意補(bǔ)償方案，導(dǎo)致安全隱患長(zhǎng)期存在，必須全面排查安全隱患，進(jìn)一步厘清安全主體責(zé)任，落實(shí)整改措施，守護(hù)群眾房屋安全，將矛盾化解在源頭。”大足區(qū)檢察院檢委會(huì)專職委員李福建說(shuō)道。

2020年3月，在重慶市檢察院、一分院的指導(dǎo)下，大足區(qū)檢察院向雙橋經(jīng)開(kāi)區(qū)建設(shè)管理局發(fā)出檢察建議書(shū)。在檢察機(jī)關(guān)的督促下，該行政主管部門(mén)積極行動(dòng)，會(huì)同相關(guān)單位，督促建設(shè)單位委托專業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)展對(duì)案涉房屋的排查檢測(cè)、出具針對(duì)性修復(fù)方案，對(duì)房屋裂縫采取封閉加固處理，以達(dá)到合格檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)。

同時(shí)，雙橋經(jīng)開(kāi)區(qū)建設(shè)管理局還對(duì)轄區(qū)建設(shè)工程開(kāi)啟了一次全方位“體檢”，對(duì)轄區(qū)12129棟既有建筑進(jìn)行全面排查，就發(fā)現(xiàn)的安全隱患進(jìn)行專項(xiàng)整治和分類處理，目前已全部整改到位，有力確保了民生領(lǐng)域建設(shè)工程質(zhì)量安全。

“經(jīng)過(guò)你們這一整改，我現(xiàn)在可以放心地睡覺(jué)了?！?022年歲末，上門(mén)開(kāi)展“回頭看”的檢察官們受到了小區(qū)業(yè)主們的歡迎和感謝。

“房產(chǎn)問(wèn)題就是民生問(wèn)題，房屋質(zhì)量更是關(guān)系到人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全。該抗訴案堅(jiān)守民事檢察精準(zhǔn)監(jiān)督理念，抓住法律適用難點(diǎn)、回應(yīng)社會(huì)生活焦點(diǎn)、凸顯民事檢察特點(diǎn)，充分體現(xiàn)了民事檢察維護(hù)國(guó)家法律統(tǒng)一實(shí)施的職能作用。”西南政法大學(xué)民商法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師汪青松點(diǎn)評(píng)道。

（文中人物除檢察官外均為化名）

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