天天視點！聯(lián)合漲價潮！杭州、西安、長沙樓市，坐不住了

作者：子非魚

01 | 聯(lián)名漲價潮來了

有人的地方就有江湖，有人的地方就有善惡，有人的地方就有利益爭奪。

(相關資料圖)

在這個春暖花開的季節(jié)，熱點城市的樓市被春風吹動，遍地生機盎然，老業(yè)主們也被吹得春心蕩漾。

理智一點的，則忙著降價出貨，選擇解套離場。比如青島，在新房與二手房成交量翻倍式增長的背景下，二手房降價房源仍遠高于漲價房源，并且二手房掛牌量不斷增加。

非理智的業(yè)主，則忙著拉幫結派開啟漲價模式，典型如西安、杭州、長沙等城市。

西安方面：

西安綠城全運村5期芳華苑業(yè)主自行成立了“村支部委員會”，審核每個業(yè)主的成交價格。審核不通過的家庭，村委會會予以談話，駁回低價成交申請，并設定冷靜期一個月。

同時制定了“三年分步漲價行動計劃”：

今年7月，小區(qū)的成交均價計劃保持在2.5萬元/平方米；2024年7月，保持在3萬元/平方米；2025年7月，保持在3.5萬元/平方米；2026年7月，達到4萬元/平方米。目前，綠城西安全運村的二手房掛牌均價約為2.1萬元/平方米，二手房成交均價約為1.8萬元/平方米。

也即三年計劃上漲122%。

同時，有讀者向我爆料，“西安曲江的萬科東方傳奇也是這樣的，業(yè)主聯(lián)合漲價，那個業(yè)主賣房價位低，群起而攻之”。

杭州方面：

杭州市西湖區(qū)融創(chuàng)河濱之城小區(qū)業(yè)主群發(fā)布消息，“萬物復蘇，二手樓市啟動，請不要再賤賣自己房子，建議在原來的基礎上，向上調整1萬+。”

長沙方面：

長沙雨花區(qū)某高檔洋房小區(qū)也有業(yè)主發(fā)出消息：“我們小區(qū)掛牌價太低了，便宜沒好貨，越賤賣越賣不掉。我知道大家都是不差錢的老板，我們的成交節(jié)點應該是5月份以后，大家不要急，建議不急賣的調價到1.7萬元/平方米左右?！?/p>

與目前的成交價相比，每平米上調2000元。

02 | 所依仗的，無非是自以為是

這些城市的業(yè)主，之所以敢于抱團漲價，無非是看到如今的市場成交量在復蘇。

以西安來說，西安住建發(fā)布《2023年2月份二手房網(wǎng)簽情況》：

2月份，全市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積84.56萬平方米，環(huán)比增長18.48%，同比增長140.30%；其中，住宅網(wǎng)簽備案面積78.77萬平方米（8161套），環(huán)比增長54.15%，同比增長136.05%。

杭州方面，貝殼研究院監(jiān)測，2月杭州十區(qū)二手房共成交7396套，環(huán)比1月增幅133%，也超過去年“5.17新政”后一個月的二手成交量（6738套），回彈自20個月以來最高值。

長沙方面，2月新建商品住宅成交面積78萬平方米，達到2022年以來月度最高水平，低基數(shù)因素下，今年2月長沙新房成交面積同比增長近8成，環(huán)比增加161%。

但正如本號強調的，2月份的環(huán)比和同比強力拉升，主要有兩個原因：

第一，宏觀大環(huán)境改善疊加信心有所回升再疊加政策推動，積壓了三年的需求在這個季度集中釋放。

第二，去年低谷時期的低基數(shù)造成了成交量被技術性放大而已。

要衡量一個城市是否真正回暖，不要看環(huán)比和同比，而是要與正常年份的月成交量相比，從這個角度看，目前只有北京、上海、成都走在了回暖的路上。其他包括廣州、深圳在內的熱點城市，也都才走出低谷而已。

北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2月北京二手房網(wǎng)簽15315套，環(huán)比增長84.3%，同比增長85.4%。1.53萬二手房成交量超越了北京二手房1.5萬套榮枯線。

上海2月份二手房成交1.9萬套，較上月環(huán)比增長139%，快速恢復至2021年的平均水平。1.9萬套，逼近上海2萬套榮枯線。

成都方面，2月份二手房帶看量突破100萬人次，達到了102.79萬人次的高度，不但創(chuàng)下了新高，還創(chuàng)造了一種拔地而起的走勢。同時，2月份二手房成交量19061套，逼近2萬套榮枯線。

制圖：城市財經；數(shù)據(jù)：成都住建蓉e辦

反觀其他城市，深圳2月份二手房成交量才2963套，不足3000套，與6000套的榮枯線相距甚遠。廣州2月份成交9938套，榮枯線是1.5萬套。南京2月份二手房成交7808套，榮枯線是1.4萬套。

再看聯(lián)合漲價的西安、杭州、長沙。

西安2月份二手房成交量確實夠強悍，8161套成交量創(chuàng)最近兩年來新高，但很大一部分原因是新房供應緊張將需求擠壓進入了二手房市場。當然，這種需求的平移，也是西安市場回暖的一種體現(xiàn)。

但是，西安的房屋整體供應量仍非常大。

西安住建局披露，2019年，西安住宅房屋總量已超過400萬套，不含農村、城中村、部分軍工單位及城改安置房的住宅房源數(shù)量。過去幾年，西安的新房不斷供應，這個數(shù)據(jù)仍在不斷增加。2019年增加了91330套新房供應，2020年增加了84611套，2021年增加了79087套，2022年增加了62027套。

以此計算，目下西安的住宅房屋數(shù)量432萬套左右。

而目前西安的人口是1300多萬。換句話說，西安住宅供應與市場需求相比，已經是一個供大于求的市場。此外，西安過去幾年房價漲幅過大，嚴重透支了這座城市的房價空間，與其綜合經濟實力和民眾的購買力嚴重不匹配。

再看杭州，杭州2月份二手房成交了7396套，與其榮枯線1萬套還有略有差距。

至于長沙，2月長沙新房成交面積相較于2018至2021年的月均水平仍有較大差距，市場銷售尚未恢復至正常水平。

所以，長沙在3月6日發(fā)布樓市新政，對住房限售政策做出調整，由原來的“不動產權證滿4年方可上市交易”，調整為“網(wǎng)簽滿4年即可出售”。

03 | 房價沒有大波動的底氣

救市仍會是常態(tài)。

就像這兩天政府工作報告對樓市的定調，2023年樓市的主要關鍵詞，是促需求、防風險。

從官方定下的GDP目標和失業(yè)率目標來看，官方相當理性，對當前的全球經濟形勢充分了解。

我們的出口目前壓力較大，出現(xiàn)了跳水。

但從西安、杭州、長沙的部分業(yè)主來看，顯然對預期過于美好過于樂觀。西安業(yè)主居然想著三年上漲122%，杭州業(yè)主則想一口氣拉升均價1萬元，這真是太過自負了，只不過是跳梁小丑而已。

且不說目前的經濟與收入復蘇極不明朗，即便后續(xù)經濟和收入復蘇能夠達到預期，包括北上廣深在內的熱點城市，房價也沒有大幅波動的底氣。

一方面，國家不允許。

另一方面，現(xiàn)在無論哪座城市都沒有快速拉升的底氣和力量。

第一，人口已經見頂。去年全國人口減少了85萬，這是三年自然災害之后，61年來中國人口首次出現(xiàn)負增長。

第二，2022年中國城鎮(zhèn)化率較2021年僅增加0.5%，這意味著中國的城市化速率告別了高速階段，進入了緩慢階段。

第三，全國大多數(shù)城市的住宅供應大于需求。

第四，所有熱點城市的房價收入比超高，即便房價偏理性的長沙，房價收入比也超過了國際標準線。

本號認為，如果后續(xù)經濟與收入復蘇確定，包括杭州、西安、長沙在內的熱點城市，房價長線橫盤，以時間換空間，消化泡沫。

如果后續(xù)經濟與收入復蘇吃力，樓市復蘇沒有后勁，等這一波有實力的剛需都買了之后，后續(xù)就剩下大批空有需求沒有實力的人群，他們如何支撐？

所以，盡管有的業(yè)主還想著漲價賺一波，但更多理性的業(yè)主，在降價出貨離場，尋求落袋為安。

杭州2月份二手房降價房源達到2萬多套，整體掛牌均價比1月份降低了1.4%，足以表明房東的心態(tài)。

青島近7天就新增加了4177套二手房房源，掛牌量超過8萬套，降價數(shù)量遠高于漲價數(shù)量。

此外，廣州、上海、北京、南京、佛山、合肥等一眾熱點城市的二手房掛牌量創(chuàng)下新高。其中不乏一些置換需求，但更多的還是想要借助這一波二手房行情拉升，實現(xiàn)出貨套現(xiàn)，尋求落袋為安或者及時止損的愿望。

關鍵詞： 環(huán)比增長 同比增長 萬平方米