曲江三期：數十萬人“換房計劃”的鎮(zhèn)痛劑！|當前速讀

目前，西安市場還沒有曲江三期，但相信，未來曲江向南開發(fā)，三期建設或將徹底兌現(xiàn)！

2022年9月28日下午，長安區(qū)政府和曲江新區(qū)管委會聯(lián)合舉行西安杜陵遺址保護區(qū)及其南側區(qū)域合作共建簽約儀式，共建區(qū)處于曲江二期、西安少陵塬文旅融合創(chuàng)新示范園區(qū)之間。

(相關資料圖)

據悉，曲江與長安的共建區(qū)面積規(guī)劃用地10.53平方千米，3.5平方千米的面積屬于杜陵文保區(qū)域范圍，另外可建設區(qū)域面積為6.5平方千米。

地圖制圖/安家西安

請注意，打開地圖一看就會發(fā)現(xiàn)，規(guī)劃范圍在曲江、航天、長安交匯之處，現(xiàn)有村鎮(zhèn)包含簡王井村、東伍村、南伍村、大府井村、三益村、甘寨村，這些村鎮(zhèn)聚集在包茂高速以東。

近期，網傳杜邑文化科技產業(yè)園規(guī)劃確定，總體思路“舉旗絲路、弘揚文化、科技賦能、創(chuàng)領未來”，一些效果圖傳出，引起了不小的話題，但西安市、曲江新區(qū)、長安區(qū)都尚未正式公布，具體消息還有待進一步確認。

雖然曲江三期的說法，還沒有獲得官方表述，但在樓市推廣方面，現(xiàn)在大家已經漸有人知，可見市場的需求已經擺在眼前。

打開地圖一看，我們就會發(fā)現(xiàn)，這個位置就在包茂高速以東，目前還是一片粗坯！

6.5平方公里，不到一萬畝，這個區(qū)域的開發(fā)，對于曲江來說，究竟有什么價值？

其一，當前曲江主要是“共建開發(fā)”為主，通過收編周邊土地資源，擴充曲江板塊面積。曲江核心區(qū)的土地資源已經開發(fā)結束，現(xiàn)在北面聯(lián)合雁塔，打造西安文化科教園，南邊聯(lián)合長安打造杜邑文化科技產業(yè)園。

其二，曲江的土地緊張，是西安“五區(qū)一港兩基地”之中最嚴重的，地價也是最高的。目前曲江土地市場青黃不接，去年全市供應上萬畝土地，曲江核心區(qū)是一塊土地都沒有成交（商務商業(yè)安置不算），如果快速啟動，能夠續(xù)寫曲江IP。

簡單來說，曲江新區(qū)的核心區(qū)土地資源已經供應結束，現(xiàn)在曲江三期如果不跟進，曲江的高能級家庭就會被吸食一空，當前在曲江市場內部換房，主要是高價換二手房，還買不到新小區(qū)、新產品、新服務。

現(xiàn)在來看，樓市處于橫盤階段，曲江想要快速啟動三期，只做規(guī)劃是遠遠不夠的，還需要借助天時地利。

但這個區(qū)域的開發(fā)速度，除了取決于曲江的開發(fā)計劃，還有賴于地鐵15號線！

現(xiàn)在官方釋放的信息之中，地鐵15號線是西到鄠邑，東到東客站，穿越高新CID、大學城、航天城，串聯(lián)起城南科技研發(fā)最精華的板塊。

按照網傳版地鐵路線圖，地鐵15號線要穿過曲江三期所在位置，按照《關于西安市灞橋區(qū)BQ-16（高鐵東城核心區(qū)）國土空間詳細規(guī)劃單元導則》所顯示，地鐵15號線卻是從東南角位置進入東客站。

現(xiàn)在曲江人口稠密，土地資源緊張，二手房市場頻頻沖擊3萬/㎡。雖然，我們也很期待新片區(qū)打響之后，能夠緩解曲江難題，但實際上是不可能的。

七普數據顯示，曲江人口有40萬，按照人均35㎡，總需求在1400萬㎡；假設未來10年有2/5分流到曲江三期，也就是建筑面積560萬㎡；如果按照容積率2.0來算，就需要280萬㎡土地，也就四千多畝住宅用地，6.5平方公里土地必須一半是住宅，這就明顯超過了規(guī)劃40%住宅的限度。

當然，這還只是按照七普數據來看，如果后面人口增加，或者老小區(qū)換房需求更密集、更集中，可能數據會更大；當然，片區(qū)的限高、限容、限密要求更高，片區(qū)的承載容量也會更小。

所謂曲江三期絕對不是曲江未來人居的解藥，最多算是鎮(zhèn)痛劑，想要徹底解決，就必須繼續(xù)擴充地盤！

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